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樓市拐點出現了?二手房價環比下跌城市超上漲城市
2019-11-19 10:30  來源:21世紀經濟報道  
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房價拐點出現了?

11月15日,國家統計局發布了2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。數據顯示,一、二、三線城市新房和二手房銷售價格環比漲幅均有所回落。

此外,還有17個城市房價環比下跌,數量連續三個月維持增長。疊加此前發布的銷售數據,房地產銷售面積年內首度重回正增長,樓市“以價換量”成果凸顯。

多位分析人士均向21世紀經濟報道記者表示,新房價格下跌城市持續增多,二手房價格下跌城市54個月以來首次逆轉超過上漲城市,諸多跡象顯示,如果沒有明顯政策調整,市場拐點或將出現。

關鍵指標逆轉

總體來看,4個一線城市新房價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.3個百分點。二手房銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個百分點。31個二線城市,新房和二手房價格環比分別上漲0.5%和0.1%,漲幅比上月均回落0.1個百分點。35個三線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.6%和0.5%,漲幅比上月均回落0.2個百分點。

“2019年10月份商品住宅銷售價格漲幅穩中有落”,國家統計局城市司首席統計師孔鵬在解讀房價數據時表示。

不過,從房價調整的城市數量來看,市場調整的跡象十分明顯。

10月,有50個城市新房價格環比上漲,數量是2018年2月以來的新低。其中,西寧、呼和浩特和南寧三個中西部城市,10月新房價格漲幅分別是2.8%、2.4%和2.0%,是僅有的三個漲幅超過2%的城市。另外,成都也以1.5%的漲幅位列70個大中城市的第六位。

而房價下降城市數量,則延續了7月以來的持續增加態勢。國家統計局數據顯示,10月,70個大中城市中,共有17個城市新房價格環比下降。這個數量也是2017年9月后,25個月以來的新高。其中,下降幅度最大的是濟南和瀘州,環比下降了1%。而一線城市北京和廣州,則分別環比下降0.2%和0.1%。

二手房方面,10月份全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比增幅為0.1%,同比增幅為4.2%。無論是環比數據還是同比數據,實際上都呈現了漲幅收窄的態勢。

不僅如此,易居研究院副院長楊紅旭向21世紀經濟報道表示,一組信號意義更為強烈的指標是,二手房價格環比下降的城市,從9月的28個上升至35個,而環比上漲的城市則只有28個。下降數量超過上漲數量,這是2015年4月以來,首次出現類似的情況。

實際上,在樓市開始步入本輪上行周期的2015年5月,這個指標就發生了類似的逆轉。此前一年,二手房價下跌的城市數量都多于上漲數量,從這個月開始,上漲數量超過下跌數量。

在楊紅旭看來,新房價格,在部分城市存在限價限簽等行政干預,存在失真情況。因此二手房價格變動更能體現樓市真實情況。并且,從周期來看,二手房價格變化領先于新房價格,二手房價格下跌城市數量變化,又領先于各線級城市的二手房總體均價變化。

在這樣的邏輯下,楊紅旭認為,“市場半只腳踏進冬天了。”

“以價換量”還將持續?

多位分析人士均向21世紀經濟報道指出,開發商從9月以來持續的降價促銷活動,是此次房價數據出現上述現象的主要原因。

今年上半年以來,收緊房企融資成為樓市調控的主基調。銀行貸款、信托、債券等渠道先后收緊。在下半年進入償債高峰期和銷售業績沖刺期的雙重壓力下,部分房企開始選擇降價促銷,減輕資金壓力,完成年度銷售目標。

一個典型的案例是,10月曾有開發商降價導致的維權事件視頻流出的濟南,新房價格環比下降1%,在70城中居首。

而宏觀數據對此也有印證。國家統計局數據此前發布的顯示,1-10月份,商品房銷售面積133251萬平方米,同比增長0.1%。在去年銷售面積創下歷史峰值的高基數上,增速今年以來首次由負轉正。

對此,貝殼研究院首席市場分析師許小樂分析稱,新房市場“以量換價”效果有所顯現。從標桿房企的銷售來看,10月其銷售面積及銷售額均明顯增長,但銷售價格出現回落。預計全年新建商品住宅銷售面積同比增長1%左右,與去年基本持平。

許小樂認為,年前新房價格可能繼續下跌。10月全國商品房及商品住宅新開工面積累計同比增速仍在擴大,后期供應增加,“以價換量”將會持續,新房下跌趨勢將會持續。城市方面,后期隨著三四線城市銷售的下滑,70城的一手房價格下跌趨勢會逐漸由一二線向三四線傳導。

因此,后續政策是否會做出調整,成為關注焦點。

楊紅旭指出,從房地產調控角度來看,周期已經發生了變化。過去四年一直防大漲,未來一兩年須轉為防大跌。

而中原地產首席分析師張大偉則認為,房價漲幅全面放緩趨勢已經出現,但對于2019年四季度的市場走勢來說,一要看年末的信貸政策,包括11-12月LPR的調整,以及是否會降準;二要看近期各地頻繁的人才政策波動,是否會影響市場。

實際上,隨著2020年城鎮化目標階段性“大考”越來越近,各地開始密集調整戶籍政策與人才政策。其中,包括海南、上海、南京等地,都在10月以來發布對人才政策做了微調。

但也有分析人士告訴21世紀經濟報道,在中央“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”表述未變,樓市“三穩”基調未變,地方政府問責機制未變的情況下,本輪調控核心的限售、限價和限貸等政策,大幅調整的可能性不大。

責編:曹旻
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